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在中國，最關心城鎮化路徑選擇的群體莫過於開發商。中國的城鎮化道路該怎麼走，關乎下一步機會在哪裡。對於常常一擲數億資金地拿地的開發商，沒有誰比他們更懂得選擇比努力更重要的意義。
地價的上漲，釋放瞭房價上漲的強烈信號。盡管地價昂貴，但任志強告訴記者，如果下半年華遠要買地，首選北京。一線城市地價昂貴，但有更明確的預期。任志強以北京舉例說，"國五條"出臺後，北京是執行得最為嚴格的一座城市，但房價卻一直在上漲。
很快暴露出的問題是，部分三四線城市供應遠大於需求，繼鄂爾多斯、溫州之後，江蘇無錫、江蘇常州、遼寧營口、甘肅酒泉等多個地方相繼被曝出類似"鬼城"，很多空置樓盤無人問津。從2012年底開始，一批房企重回一線城市。
萬科執行副總裁毛大慶常常援引6組數據來證明北京的吸引力。北京有24所"211工程"大學，排名第二的上海僅有10所，而中國一共隻有不到80所"211工程"大學。
小城市也存在著強烈的改善性需求。世茂集團品牌管理總監孫靜也表示，世茂會 選擇性進入百強縣。2012年，在福建晉江，世茂單靠禦龍灣一個項目銷售瞭43億元。這樣的模式2013年被復制到離晉江不遠的石獅。石獅市現有戶籍人口 約40萬，2012年人均GDP(常住人口)為76827元。世茂"摩天城"項目，4月份拿地，10月31開盤，日光，20億元。
秦虹指出，房地產投資還要關註中國的高速交通網絡建設。"現在全國657個城市可以分為兩類，一類是在高速交通網上面，有交通節點；還有一些城市是在這個網的下面。大致可以判斷，在交通網上的城市，與交通連接點、交差點、會合點的城市投資效率更高。"
中央定調城鎮化發展方向以後，開發商未來的機遇在哪裡？住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹公開表示，房地產市場的投資機會，已經從過去十餘年高速增長的趨勢性機會，變成與產業結構升級、城鎮化建設等經濟發展大方向同步的結構性機會。
地產商的城鎮化選擇題聚焦一線還是開辟二三線
全中國的重點中學前一百強中有35所坐落於北京。常住北京的兩院院士超過瞭 總數的50%。500名衛生系統認可的好醫生中，有227位在北京。重要的門戶網站的總部，除騰訊外，絕大多數在北京。還有像中央國傢機關、軍隊各總部， 駐華使領館、五百強總部、海歸精英等等，以及一些身份不明的有錢人都在北京。
她提醒房地產企業，要註重新型城鎮化政策下關註城市群。"房地產發展從來都是和城市的發展緊密相關，下一步雲林東勢農地貸款的城市發展是要走以城市群作為推動城市發展的主體形態，這是新型城鎮化規劃中的重要內容。"
在城鎮化加速的中國，很多城市都出現公共品短缺的狀況。然而，僅靠政府力 量，難以在短時間內解決問題。譬如，成都天府新區目前還沒有一傢三甲醫院，他們迫切地希望引入醫療資源。北大資源集團發現，二三線城市很歡迎能植入產業資 源的開發模式，一線城市郊區也急需公共品的補位。回首過去5年走過的道路，方正集團總裁、北大資源集團董事長餘麗發現，北大資源集團的戰略與政策方向是高 度契合的。
"這就是北京的強大的發展動力之來源。"毛大慶認為，核心城市的房地產價值無需討論。但與前幾年不同的是，2013年下半年以來開發商在北京所取得的地塊大多位於五環以外。但即便如此，五環外的房子也是開盤就賣光。
城鎮化的地產機遇
聶梅生指出，當前房價確實是兩個脫離--既脫離經濟的基本面，又脫離人的支付力，個別城市已經形成泡沫瞭，比如鄂爾多斯、溫州，但並沒有形成全局性的泡沫。
全聯房地產商會創會會長聶梅生觀察到，"北上廣深房價漲幅相當高，但其他部 分城市的房價不僅在GDP漲幅之下，有的甚至低於CPI增長。"她認為，2014年的房地產市場會沿襲這個態勢，即一線城市的房價仍將處於高位，但漲幅會 收窄，一線城市和其他城市之間的房價差異化將繼續擴大。
但在一些開發商忙著回歸一線城市之際，一些非主流城市也正在誕生一些奇跡。
回歸的邏輯
表面上，開發商是在依照政策風向做戰略決策，實際上，有客觀規律在主導市場的發展。城市亦是人們選擇的結果。好的城市集聚瞭更多的資源，吸引瞭更多的人，因此誕生瞭更多的需求。人們在城市裡生產財富，並且有能力為自己的需求支付。
在規律面前，長官意志也常常失效。毛大慶在第五屆地產中國論壇上說，他曾經 去參觀一些新興城市的商務區，發現地方政府的領導都在說相同的故事，都稱自己城市建造的商務區未來將成為集聚之地、將成為區域發展引擎。毛大慶的疑問是， "怎麼會有那麼大的需求，怎麼會有那麼多的發展引擎。"
地產商們關註政策的變化，但有時風向並不是左右投資決策的決定性因素。以北大資源集團為例，2009年該公司戰略定位為城市運營商，是因為看到瞭很多地方對產業對文化有著巨大的需求。
地價的上漲說明瞭一切。2012年12月31日，華遠地產以接近500%的溢價率、16000元/平方米(扣除保障房)拿下通州地塊時，還有人稱之為地王。但不久之後泰禾地產在附近拍出的地塊，輕松超越瞭華遠創造的紀錄，樓面價達19000元/平方米。
碧桂園集團副總裁王少軍在參加21世紀經濟報道舉辦的城鎮化論壇時表示，碧 桂園通過對三四線城市，甚至是縣城的開發後發現，地方政府對加快城市建設、居民對改善住房需求，都懷著巨大的迫切心情。隻要有需求就有市場。開發商需要做 的是，配合好政府、配合好當地居民。定位恰當，不越權、不以房地產帶動新城鎮化發展。
內容來自sina新聞
華遠地產董事長任志強觀察到，2011年開始，本輪調控初期，一線城市是重災區，開發商紛紛跑到三四線城市去拿地，並引發其地價上漲。
秦虹認為，產業結構的升級將促進優質商務和旅遊地產的發展。"下一步，中國 經濟增長很重要的一方面，就是大幅度提高服務業所占的比重。"她還提醒投資者應該關註"城鎮化時代的樓宇經濟"，"這些地區的樓宇更新改造和再資產化鶯歌房屋增貸的機 會是非常大的，因為這些樓宇的物業價值一定會伴隨著土地的級差地租同步提升。"
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-12-26/08323832703.shtml
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